En todo alquiler ocurren conductas arbitrarias y abusivas tanto del propietario como del inquilino, en este post trataremos de los problemas mas frecuentes que surgen en la relación inquilino-dueño, y para cada dificultad tenemos la mejor solución.
Todo comienza con una historia…
Fabián camina apurado, quiere llegar cuanto antes a su casa, dejar su mochila, cocinar unos fideos rapidito y luego poder dormir una reparadora siesta de tan solo 20 minutos para continuar con la mitad del día que aún le queda por delante.
El sol de la Capital se hace sentir, pero Fabián transita apresuradamente por la calle Austria, luego gira en la esquina y continua su rumbo por la avenida Arenales, arriba suyo el número 2.915, se detiene toma su llave, abre la puerta bruscamente más pensando en la salsa de los fideos que en otra cosa, se dirige hacia adentro del edificio y algo le llama la atención… una carta a documento.
– Debe ser para otro, ¿a mí? ¿una carta a documento? imposible…
Pero la intriga le ganó y se acercó, la tomó, vio su nombre. Con el corazón a punto de estallar y respirando con algo de agitación comenzó a leerla.
-¡¡No puede ser!!, dijo gritando.-
-¡Están todos locos!, no me voy a ir en 15 días.
El telegrama había sido redactado por el propietario del departamento que Fabián alquila, allí se le exigía que abandone el departamento en el plazo máximo de 15 días, ya que él, en una clausula que nunca leyó había renunciado al mínimo legal de 2 años de alquiler, y en otra cláusula del contrato había otorgado la facultad al propietario de rescindirlo antes de tiempo. Eso no es todo, también le notifican que ha perdido el depósito en garantía, salvo que pinte la pared de la cocina que se encuentra ennegrecida por el hollín, y no solo eso, debe hacerse cargo de la reparación de la cañería porque asumió ese tipo de gasto en el acuerdo de locación…
Lo que le ocurre Fabián, es algo corriente, esta situación límite le ha ocurrido a miles y miles de inquilinos que no han tomado los debidos recaudos antes de alquilar.
Por más que al principio la relación inquilino-propietario sea la mejor, siempre surgen los roses transcurrido cierto tiempo, por eso, es necesario ser precavidos, sobre todo en lo que dice cada una de las cláusulas del contrato, que en la mayoría de las veces firmamos sin leer.
El propietario le exige a Fabián que pinte la pared, sin embargo, la pared ya se encontraba en mal estado antes de que Fabián ingrese por primera vez. Fabián no fue ni diligente ni cauto. Su primo le había aconsejado hacer un inventario del estado del departamento, algo básico y necesario, pero que él nunca hizo.
Le piden que arregle la cañería rota y Fabián se desespera, casi muere de un infarto, pero no es su obligación. El problema es que firmó el contrato sin ni siquiera leerlo, y en una de las cláusulas decía que el inquilino responde por la reparaciones necesarias.
Por eso, si vos estás alquilando o estás por firmar un contrato de alquiler en esta entrada queremos darte 10 soluciones a los problemas más frecuentes en un alquiler.
# 1 EL PLAZO MÍNIMO
Nunca debemos olvidar que el plazo mínimo de un contrato de alquiler con destino de vivienda es de tres años. En principio el propietario no puede corrernos del lugar por un capricho suyo, si es que no han transcurrido aún los tres años.
¡OJO!: Es necesario leer clausula por clausula con mucho detenimiento porque algunas veces nos hacen pisar el palito y prevén en algún lugar lo que dice el Art. 1198 del código civil, es decir, que el mínimo de tres años es renunciado por el inquilino. Si quieres saber más sobre los plazos puedes entrar a: https://www.cornejomarcasylegales.com/plazos-maximos-y-minimos-en-un-contrato-de-locacion-porque/
# 2 ADELANTO DE ALQUILERES
Se debe tener mucho cuidado con el tema de los adelantos. Si el destino de nuestro alquiler es habitacional, el código civil establece que el adelanto no puede superar a un mes. ATENCIÓN: Si te piden un adelanto en tu alquiler en el comprobante de pago pedí que diga “seña” y no reserva o adelanto, porque la seña está prevista en nuestro código civil, por lo que el propietario si se arrepiente del alquiler como indemnización tiene que devolver el doble de dinero que entregaste.
# 3 COMISIÓN DE LA INMBOLIARIA
Como medida de precaución es necesario que averigües en el Colegio de Corredores Inmobiliarios del lugar donde vas a alquilar cuanto es la comisión máxima de las inmobiliarias.
Por lo general, la inmobiliaria te puede cobrar hasta un 5% del valor total del contrato en concepto de comisión. Debes exigir factura y el precio que te dan es con IVA incluido, es necesario esta aclaración, para que después no te lo agreguen al precio.
# 4 DEPÓSITO DE GARANTÍA
Si alquilas una vivienda el depósito de garantía no puede ser mayor a un mes de alquiler.
El depósito en garantía es una suma de dinero, que el inquilino presta al locador o dueño, y que no forma parte del alquiler mensual. Es un resguardo que tiene el dueño, solo para el caso de que hubieren ciertos daños en la cosa alquilada y sea necesario resarcirlos, entonces de antemano cuenta con una suma de dinero para ese eventual gasto.
El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
Si quieres saber mas puedes ir a: https://www.cornejomarcasylegales.com/estas-alquilando-te-informaste-bien-sobre-el-deposito-de-garantia/
# 5 REALIZAR INVENTARIO
No es obligatorio realizar un inventario al momento de ingresar a la vivienda, pero si te recomendamos que lo hagas y que sea firmado por el propietario o la inmobiliaria según corresponda. El inventario es la mejor forma de evitar que el propietario te exija condiciones que nunca tuvo el edificio al momento de ocuparlo.
Si volvemos a la historia de Fabián, gran parte de su problema fue no prestar atención al contrato y no haber realizado un inventario, lo que le causó serios problemas.
# 6 CERTIFICADOS Y GASTOS
Si alquilas un edificio recién terminado de construir es necesario exigir el certificado de final de obra. Es fundamental chequear que las expensas vengan discriminadas en ordinarias y extraordinarias.
- Las ordinarias son por lo general a cargo del inquilino (salvo pacto en contrario) lo mismo que el pago de cable, teléfono, luz, gas, etc.
- Las expensas extraordinarias son a cargo del propietario.
# 7 LA IMPORTANCIA DE CADA CLÁUSULA
Como bien lo señalamos más arriba, cada clausula es fundamental y no debemos pasarla por alto, y si no entendemos que es lo que dice debemos buscar ayuda.
Si quieres saber sobre reparaciones en el alquiler puedes ir a: https://www.cornejomarcasylegales.com/tuviste-que-hacer-reparaciones-en-tu-alquiler-aqui-tienes-la-respuesta/
# 8 RESCISIÓN ANTICIPADA
El inquilino puede rescindir anticipadamente el contrato pasado los seis primeros meses de alquiler. Sin embargo, para el caso de que NO COMUNIQUE con tres meses de anticipación, deberá pagar una indemnización al propietario, siendo además, un alquiler con destino de vivienda. Si el locatario de una vivienda decide poner punto final al alquiler antes del primer año, el concepto a indemnizar es de un mes y medio de alquiler como penalidad por la falta de comunicación. Ahora bien, si la terminación del contrato es luego de haberse cumplido el año deberá entonces pagar un mes de alquiler como penalidad. Es necesario conocer estos montos porque nos podemos resguardar ante los abusivos montos indemnizatorios por rescisión.
# 9 RESCISIÓN DEL PROPIETARIO
Como vimos en la historia de Fabián, el propietario le pide que se vaya antes de tiempo, solo le da un plazo de 15 días. ¿Es legal esta conducta del dueño? No, es ilegal. El propietario no puede rescindir el contrato vigente antes de su finalización. Salvo los siguientes casos descritos en el código civil y son: 1.- En el supuesto de que el inquilino utiliza la casa o departamento con un destino diferente al pactado, 2.- Cuando existe una real falta de conservación o abandono por quien alquila y 3.- Cuando se configura una falta de pago durante dos períodos consecutivos.
# 10 INCUMPLIMIENTOS
¿Qué debemos hacer si somos inquilinos y nos damos cuenta de que han incumplido lo pactado?
Para responder a esta pregunta debemos en primer lugar discernir de quien viene la falta de cumplimiento. Si es de la inmobiliaria lo que podemos hacer es una denuncia ante el Colegio de Corredores Inmobiliarios. Si es del propietario, podemos acudir a diferentes vías. Recomendamos que antes de acudir a la vía judicial agotemos instancias previas.
Aconsejamos que ante un incumplimiento lo primero es notificar al propietario por carta a documento, y si persiste el incumplimiento, debemos acudir a una mediación en un centro habilitado a tal fin, y por último, agotado todo lo anterior, debemos acudir a la justicia.
Ojalá no nos pase lo que le ocurrió a Fabián, pero si nos acontece, ahora contamos con las armas jurídicas necesarias para podernos defender frente a ciertas arbitrariedades que ocurren en un alquiler.
Si Fabián hubiera leído este post su reacción hubiera sido muy diferente…
Comentarios recientes