Los contratos de alquiler deben fijarse según los tiempos máximos y mínimos que exige la ley. Un alquiler con destino de vivienda no puede tener un plazo mayor de 20 años, pero a la vez el término mínimo debe ser de 3 años. En esta entrada te vamos a explicar los tiempos del alquiler y su porqué.
Alejandro tiene otra historia que contar …
En el café de siempre, Alejandro con cierta bronca toma su teléfono celular y llama a su abogado. Siente que hay algo raro en la propuesta. El estudiante de filosofía parecía serio, pero su ofrecimiento de alquilar su casa por 30 años es poco convencional. Luego de unos segundos logra ponerse en contacto con su letrado de confianza, le cuenta que por fin encontró la casa que desde hace mucho tiempo buscaba, el precio es muy razonable (por no decirle bajo), con cierta ansiedad le comenta que lo más insólito es que el propietario es un estudiante de filosofía que heredó la casa de su padre, y desea una renta fija por bastante tiempo, por eso, es que sugiere alquilársela por 30 años.
Su abogado, con cierta ironía se ríe. Alejandro, tornándose rojo y con su temperamento irascible no considera ningún halago esa pequeña carcajada..
– Eso es imposible, no se puede alquilar por mas de 20 años, dice su abogado.
– Pero… ¿Porqué? Si yo si quiero, alquilo por 400 años, respondió algo herido Alejandro.
– La ley no te lo permite, si quieres lo puedes hacer, pero no es legal, dijo su amigo jurista.
Sin embargo, tanto el estudiante de filosofía como Alejandro accedieron y lograron firmar un contrato de alquiler con destino de vivienda (para Alejandro y su familia ) por el termino máximo de ley que es 20 años. Aún así, ambos se preguntaron una y otra vez, porque existen estos términos máximos y mínimos, y qué sentido tiene coartar su libertad de contratar, no entienden por qué la ley los obliga a contratar entre los dos y los veinte años.
Todo tiene una respuesta, un motivo y una razón de ser. Nuestro Código Civil y Comercial fija los plazos máximos y mínimos de la locación basado, obviamente, en un fundamento, no lo hace para complicarnos nuestra existencia, todo lo contrario, las normas fijadas por nuestro código están para solucionarnos las dificultades y hacernos más fácil la vida.
#PLAZO MÁXIMO DE LA LOCACIÓN
Nuestro artículo 1197 del C.C.C. establece que el tiempo de la locación no puede exceder de 20 años para el destino habitacional. Pero, cuidado, si nosotros alquilamos con un destino distinto al de vivienda (o habitación), en otras palabras, alquilamos con un fin comercial, aquí el plazo cambia y el tiempo máximo es de 50 años.
¿Porqué la ley determina esto?
Porque si no hubiera un límite de tiempo y, por ejemplo, se alquilaría por 99 años, el alquiler se asemejaría a una propiedad, es decir, se haría perpetuo. Por lo contrario, nuestro legislador busca con esto una propiedad ágil, dinámica y sin trabas para su compra-venta.
Los negocios de hoy en día exigen, a veces, plazos más extensos, por ello, el tiempo máximo para una locación con un fin comercial o industrial, ha sido precisado en 50 años. Al aumentarse el plazo máximo (nada más y nada menos que a medio siglo) la empresa o en su caso el empresario pueden ahora amortizar el gasto de las reparaciones o de la edificación y no tendrán la necesidad de comprar el terreno o el inmueble.
Como dato de color, esta cuestión es de orden público, y ello quiere decir que no se puede convenir de otra manera.
#PLAZOS MÍNIMOS
Si el alquiler es con fin de vivienda o con un fin comercial o industrial, el tiempo mínimo de duración es de 3 años.
Esto se debe a que es necesario asegurar a los inquilinos un plazo mínimo, ya se trate de casas alquiladas para la familia, comercio o industria o bien se trate de campos destinados a la explotación agrícola o ganadera. Nuestro Código Civil original, el de Vélez Sarsfield, no fijaba un plazo mínimo, sin embargo, la experiencia ha considerado que es necesario para la estabilidad del inquilino un tiempo mínimo.
ATENCIÓN: El art. 1198 faculta al inquilino a renunciar al plazo mínimo siempre y cuando este en la tenencia de la cosa.
# EXCEPCIONES AL PLAZO MÍNIMO LEGAL
No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares.
c) guarda de cosas;
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
#ALQUILER TEMPORARIO
En lo que refiere al alquiler temporario (por ejemplo, el típico caso de un departamento amueblado y con destino turístico o similar) se redujo el plazo máximo de 6 meses a 3 meses (art. 1199 b, CCCN). El exceso de ese plazo (tres meses) hace presumir que el destino se ha convertido de temporario a común y se aplica el mínimo estipulado de 3 años. En otras palabras, si alquilamos por 5 meses, la ley entiende que no es alquiler temporario y entonces exige el mínimo de 3 años.
# RESCISIÓN ANTICIPADA
Como antes vimos el inquilino debe alquilar por un mínimo de tres años, sin embargo, es necesario aclarar que tiene la posibilidad de rescindir anticipadamente el contrato, esto es, puede romper el vinculo contractual de manera adelantada, pero deben haber transcurrido mínimamente seis meses de locación, pero debe abonar una indemnización, si es que no le avisa al propietario con tres meses de anticipación y se trata además del alquiler de una vivienda.
A modo de concluir debemos decir que todo tiene una razón de ser, los tiempos máximos y mínimos en el alquiler no responden a un mero capricho sino más bien a la experiencia de nuestros legisladores en materia de locaciones.
Rafael Cornejo
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