“Lo peor que nos puede suceder es pensar que con el boleto de compraventa somos dueños, y sinceramente, lejos estamos de serlo. Somos dueños, cuando se firma la escritura y la misma luego es inscrita en el Registro de la Propiedad de Inmuebles”
Por eso, y para PREVENIR el actuar negligente de Juan con este post queremos darte algunos consejos que si o si debes tener en cuenta antes de firmar un boleto de compraventa, sino puedes correr con el riesgo de caer en una trampa, es decir, en otras palabras, ¡te puede ocurrir lo mismo que le aconteció a Juan!.
Mientras Juan caminaba desde su habitación hacia la cocina jamás imaginó que sería el peor día de su vida.
Sin embargo, esa jornada había comenzado de la mejor manera. Era bien temprano en la mañana y Juan se estaba preparando para salir a trabajar, el café que estaba preparando su esposa tenía un aroma espeso y hasta embriagador.
De repente, tocan la puerta una y otra vez. Juan sale muy asustado, y se topa con un policía, un oficial de la Municipalidad y el oficial de justicia que le notifica la sentencia de desalojo.
La primera reacción de Juan es tratar de hacerles entender que no pueden desalojarlo, puesto que, él es dueño de la casa. Juan hace cinco años compró a Pepe al terreno, y como prueba de ello, busca y les muestra su boleto de compraventa.
Pobre Juan… nunca supo que fue estafado por Pepe…. lo peor de todo es que luego de cinco años de realizada la operación recién ahora lo quieren expulsar.
– Eso no es válido dice el oficial de la municipalidad, este predio nunca fue de Pepe, siempre ha sido Terreno del Municipio de Santa Eulalia.
-Pero yo le pague dinero a Pepe González por este terreno, ¡yo hice todo bien!, dijo Juan
Con una taquicardia atroz por el miedo y casi sucumbiendo, les ruega que él actuó de buena fe, ya que confió en Pepe.
¿Qué había pasado?
Cinco años atrás, con mucha malicia, Pepe G. tomó conocimiento que en el Municipio de Santa Eulalia, había unas tierras que si bien pertenecían a la Municipalidad, no las utilizaban para nada, aprovechando la falta de posesión y la pasividad del estado, empezó a hacer correr la bola de que esas tierras eran suyas porque las había heredado de una tía abuela soltera. A lo que luego, y como buen estafador, sin escrúpulo alguno comenzó a viva voz a ofrecer esos terrenos como si realmente fuere el dueño. Y la primera víctima fue Juan, quien sucumbió a la primera oferta de Pepe y finalmente terminó cayendo en la trampa.
El precio que se ofrecía era muy bueno (claro no eran suyas las tierras) y Juan (creyendo que con un simple boleto de compraventa uno pasaba a ser liso y llano dueño) cayó en la estafa de Pepe y terminó comprando el terreno con todos sus ahorros de años de trabajo.
En Argentina, casos como el de Juan y el de Pepe, ¡hay millones!. Sinceramente, este tipo de chantaje es muy común… personas estafadoras que se aprovechan de la necesidad de otros hay miles y personas como Juan también hay miles, ya que, él hizo todo mal, muy mal.
Debemos tener en cuenta que el boleto de compraventa es el contrato privado entre vendedor y comprador, donde ambas partes se obligan a escriturar a futuro, y donde el comprador se obliga a pagar un precio, por lo que el vendedor tiene el deber de recibir dicho dinero y entregar la posesión.
Si quieres saber más sobre el boleto puedes ir a: https://www.cornejomarcasylegales.com/el-boleto-de-compraventa-en-que-situacion-legal-me-encuentro/
Vayamos entonces al grano, hay tres acciones que necesariamente debes hacer antes de firmar un boleto son:
1.- DEBO ASEGURARME DE QUE QUIEN ME ESTA VENDIENDO LA PROPIEDAD SEA EL DUEÑO REGISTRAL.
Esto quiere decir, que debo estar seguro de que quien me ofrece el lote o terreno es el dueño que figura en la cedula parcelaria que esta en el Registro de Inmuebles. El trámite es simple, debo ir a la Dirección o Registro de Inmuebles de la localidad en donde se encuentra la propiedad y debo solicitar un informe de dominio. Entonces con el informe podré chequear esa información.
2.- SI ES EL DUEÑO DEBO CHEQUEAR QUE NO HAYA EMBARGOS O GRAVAMENES.
Si cumplí con el paso anterior y me tomé el trabajo de ir al Registro de Inmuebles, y pude asegurarme de que quien me vende es realmente el dueño, ahora como segundo paso debo comprobar que no haya embargos sobre ese lote o alguna otra medida cautelar, también debo verificar que la propiedad no se encuentre hipotecada o bien que el dueño no se encuentre inhibido para disponer de sus bienes.
Por lo general y en la mayoría de las provincias, estos datos se encuentran en la cedula parcelaria del terreno, allí hay una columna que nos informa quien es el actual dueño y quienes fueron los anteriores, pero también hay otra columna en la que se nos dice si recae sobre el inmueble un embargo, hipoteca, etc.
3.- SI NO ES EL DUEÑO, NO LO COMPRES.
Esto es así de simple, si verificas que no hay coincidencia entre la identidad de la persona que lo vende y la identidad de quien figura como dueño en el Registro de Inmuebles, NO COMPRES, ya que estarías tirando tu dinero al tacho de la basura.
Nuestro consejo es que no lo pienses dos veces, ya que si quien te quiere vender es una persona que no tiene nada que ver con quien aparece en los papeles como dueño, no hagas la operación de compraventa, porque en definitiva no estas comprando NADA, y si te dice que van a firmar un boleto igual NO ESTAS COMPRANDO NADA y el terreno seguirá con el nombre de otra persona.
Ahora bien, respondamos a algunas preguntas que solemos hacernos cuando vamos a firmar un boleto:
- ¿Si tengo mi boleto, puedo luego escriturar?
Si, pero si el vendedor es el dueño del inmueble (como lo venimos reiterando).
- ¿Qué pasa si el vendedor no quiere hacer la escritura porque argumenta que su precio es excesivo?
Como lo recomendable es tener una escritura traslativa de dominio, debemos intimarlo para que lo haga. En un primer momento lo podemos intimar al dueño a través de carta a documento, y si no lo logramos por ese medio, deberemos iniciar un juicio de escrituración.
- Si quien me vende dice ser el primo del dueño registral ¿Puedo escriturar porque es un pariente del dueño?
No, solo puedes escriturar con el dueño.
- Hace 20 años que vivo en mi casa y solo tengo boleto ¿Puedo pedir iniciar juicio de prescripción adquisitiva (lo que comúnmente se llama posesión veinteñal)?
Si, pero debo cumplir los requisitos del código civil para usucapir.
- ¿Si tengo mi casa por boleto, podre sacar un crédito hipotecario?
No, porque no puedes hipotecar con boleto, ya que estas en una situación muy precaria con boleto que ni siquiera te pueden embargar.
Hay un dato no menor y que no vamos a dejarlo de lado, sino que mas bien lo vamos a tratar y es que hay una diferencia fundamental entre el boleto de compraventa y la escritura, ya que el primero es un acto privado y el segundo es un acto público.
El Boleto de compraventa es un contrato privado en donde las partes lo celebran sin la intervención de ningún fedatario o escribano, es un acto que sucede en forma íntima, sin conocimiento de otras personas y sin las formalidades y/o solemnidades que exige la escritura pública.
En cambio la escritura publica se caracteriza por ser un acto público, en donde interviene un tercero distinto al comprador y al vendedor que es el escribano público, quien es un fedatario, es decir da fe a la sociedad de lo que allí acontece es verídico, y además está autorizado por la ley para ello, asimismo una vez que se encuentra firmada la escritura de compraventa, luego la misma debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad de Inmuebles, por lo que puede ser consultada por todos los terceros interesados.
Recién ahí, cuando la escritura está inscripta, puede decirse que el titular (quien ha comprado) es el dueño pleno de la propiedad.
Para finalizar podemos aconsejar, a quienes compran un terreno con un boleto deben tener la seguridad de que en un futuro muy cercano firmarán la escritura pública, por eso, esta bueno abonar al momento de firmar el boleto un 30 o 40 % del valor del lote y luego pagar lo restante en la escrituración.
En suma, podemos decir que: El boleto sirve para exigir al otro a la escritura, pero no me hace dueño ante los demás.
Rafael Cornejo
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