Alejandro es una persona muy ocupada. Trabaja todo el día, sin embargo, para generar ingresos extras tiene tres departamentos. Los alquileres le brindan una buena situación financiera, puede ahorrar y eso le permite cumplir su sueño. El año pasado viajó a Disneylandia con su familia, todo ello gracias al ingreso extra que le proporcionan los alquileres. Parecería que Alejandro tiene una vida feliz, sin embargo, no todo lo que brilla es oro. Su trabajo le demanda tiempo, y su familia también, y por momentos sus bienes en alquiler son un dolor de cabeza, ya que surgen problemas con los inquilinos, hay que hacer reparaciones o bien un inquilino va a rescindir el contrato porque le salió un mejor trabajo en la Patagonia.
Ahora bien…. que es lo que necesita Alejandro saber para que el contrato de alquiler pueda ser una buena herramienta de resolución de conflictos. Mientras más precisos seamos en el acuerdo con nuestro inquilino, más conflictos evitaremos, sin embargo, Alejandro debe tener en cuenta ciertos puntos claves para que una vez que se firmó el contrato no se arrepienta a los seis meses…
FIJAR EL DESTINO DE VIVIENDA
En este punto hay que ser muy claros, si vamos alquilar para la vivienda de una familia, debemos mencionarlo y explicarlo expresamente en el contrato. No debemos sobrentender nada.
Si Alejandro previera en una cláusula que el destino del inmueble es la vivienda y no se puede subalquilar a nadie, de esta manera se hubiera prevenido futuros litigios frente a Luis, ya que alquiló su casa pero los sábados la subalquilaba para festejar cumpleaños, situación que no le gustó nada a Alejandro y decidió demandar a Luis, ¿Cual fue el problema? No había ninguna cláusula que diga que la casa se alquilaba únicamente con la finalidad de que Luis y su familia habiten allí y que estaba prohibido subalquilar.
Veamos un ejemplo: “…SEGUNDA (II- DESTINO) 1- La UNIDAD LOCADA sólo podrá destinarse a vivienda personal del LOCATARIO y su familia. 2- Están prohibidas cualesquiera sublocaciones y/o transmisiones en general y a todo título, sean parciales o totales, transitorias o permanentes, gratuitas u onerosas y también vedado la mutación del destino habitacional y, en caso de violación se responderá el LOCATARIO pagando una «cláusula penal» (art. 790 y ss., Código Civil y Comercial) por la suma de PESOS DOS MIL ($2.000), ante cada acto vulnerador.”
PLAZO
El plazo es esencial. No puede haber contrato de alquiler sin plazo. Hay dos cuestiones que Alejandro si o si debe tener en cuenta. La ley fija un plazo mínimo de tres años y un plazo máximo de 20 años si el destino es habitacional. ¿Qué quiere decir esto? Alejandro tiene departamentos que se alquilan para la vivienda de una familia, pero al momento de fijar un plazo, el mismo no puede ser menor a 3 años y no puede ser mayor de 20 años.
Un ejemplo sería la siguiente clausula: “….CUARTA (IV- PLAZO) 1- El plazo total e improrrogable del CONTRATO, será de 3 años, comenzando el 01/12/2020 y finalizando el día 01 del mes de diciembre del año 2013, a las 12:00 horas (A.M.), sin obligación de notificar que fenece. 2- Al vencimiento del plazo el LOCATARIO restituirá la UNIDAD LOCADA sin interpelación alguna, caso contrario como «cláusula penal» (art. 790 y ss., Código Civil y Comercial) pagará al LOCADOR la suma de PESOS CIENTO CINCUENTA ($ 150) por día, exigible por adelantado hasta la devolución de la UNIDAD LOCADA en perfectas condiciones, pactándose para su cobro «el procedimiento judicial ejecutivo».
DAÑOS
Es un tema importante que las partes decidan quien responderá por daños, más allá de que nuestro código civil y comercial es claro al respecto, Alejandro tuvo serios inconvenientes, porque Luis, el inquilino lo íntimo mediante carta a documento a que repare la cañería averiada, sin embargo, la avería no se debió a la mala calidad de los caños sino al mal trabajo del plomero de Luis. Esto le generó tremendos dolores de cabeza a Alejandro, porque su contrato no decía nada acerca de quien se haría cargo de ello.
Un modelo puede ser esta cláusula: ”… SÉPTIMA (VII- DAÑOS) 1- El LOCADOR no responderá por los daños y perjuicios que sufran el LOCATARIO o terceros en sus personas y/o en sus bienes por causa de accidentes, averías, derrumbes, deflagraciones, desperfectos, deterioros, fallas, filtraciones, humo, humedades, imperfecciones, incendios, inundaciones, pérdidas, roturas de cualquier tipo, cuando estos sean de exclusiva culpa del LOCATARIO, quien los asume como riesgo propio. 2- El LOCATARIO no ingresará o depositará materiales contaminantes, estupefacientes, inflamables, riesgosos, tóxicos y/o peligrosos en la UNIDAD LOCADA, ni siquiera transitoriamente…”
PAGO DE EXPENSAS E IMPUESTOS
¿Quién paga las expensas? Luis, el inquilino, o Alejandro el propietario… ¿Y los impuestos?
Resulta que una vez que Luis abandonó la propiedad de Alejandro, se entera de que la compañía de servicio de aguas ha iniciado un juicio ejecutivo en su contra por la falta de pago. El servicio de electricidad de la ciudad lo embarga por meses impagos. Alejandro, recién se entera de que Luis era un deudor recalcitrante, jamás pagó ningún servicio y ahora debe hacerse cargo de estas deudas.
Es fundamental fijar una clausula en donde se especifique quien se hará cargo de los impuestos (siendo necesario o muy importante aclarar cada uno de los impuestos, tasas y servicios) y los mismo para la expensas.
Podría especificarse de la siguiente manera: “…OCTAVA (VIII- OTRAS CARGAS) 1- Serán a cargo exclusivo del LOCATARIO: a) las «expensas comunes ordinarias» de la propiedad horizontal; b) las tasas o consumos, por servicios de agua corriente y desagües cloacales, electricidad, gas y telefonía. 2- El LOCATARIO entregará al LOCADOR los comprobantes de pago de todas estas obligaciones, junto a los alquileres y contra recibo detallado, en defecto se considerará en mora…”
RESOLUCIÓN ANTICIPADA
Es una situación muy común que se pacte un contrato por tres años pero cumplido el año el inquilino decide no continuar más con el alquiler y lo resuelve al contrato. ¿Qué ocurre?, ¿Cómo actuamos frente a esta situación?. En el caso de Alejandro sabemos que le han ocurrido casos similares donde su inquilino debió mudarse porque obtuvo un trabajo en la Patagonia.
Si bien nuestro código civil nos habla de la resolución anticipada, y sus diferentes supuestos, igualmente es necesario que todo quede previsto en una clausula.
OJO: La nueva ley de alquileres prevé que si el inquilino avisa con tres meses de anticipación que no continuará con el contrato, no pagará penalidad alguna.
Veamos el siguiente prototipo de cláusula de Resolución anticipada:”.. DECIMOSEGUNDA (XII- RESOLUCIÓN ANTICIPADA) 1- Transcurridos los seis (6) primeros meses de vigencia del presente contrato, el LOCATARIO podrá resolverlo siempre que esté “al día” en las obligaciones a su cargo. 2- De ejercer la opción resolutoria SIN HABER NOTIFICADO CON TRES MESES DE ANTELACIÓN en el primer año de vigencia del contrato, el LOCATARIO pagará al LOCADOR como indemnización, el monto equivalente a un mes y medio de alquiler al desocupar el inmueble y el de un solo mes si la opción se practica transcurrido dicho lapso.
El contrato, como vimos, es un instrumento de prevención de futuros pleitos, por lo que es necesario hacerlo de la manera mas precisa posible tratando de contemplar futuras contingencias a fin de evitar futuros litigios. Los puntos arriba desarrollados son claves para ello.
Rafael Cornejo
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