La casa, el hogar… por más pequeña que sea o por más grande que fuere, para casi toda la humanidad es sinónimo de protección, refugio, y por más que se sostenga por alambres y telas o por sólidas columnas y vigas de concreto, va a ser siempre nuestro lugar en la tierra… mi techo, tu techo es mi cobijo, es tu cobijo.
Por ello la protección de la vivienda ocupa un ámbito relevante y primordial en el derecho. Si se garantiza de una manera real y efectiva la protección de la vivienda, implícitamente pero ostensiblemente se está garantizando el resguardo y auxilio a la familia y al ser humano.
Nuestra ley suprema, LA CONSTITUCIÓN NACIONAL, lo dice claramente en su artículo 14 bis: “…se garantizará la protección integral de la familia, la defensa del bien de familia, la compensación económica familiar y el acceso a una vivienda digna…”-
LA CUESTIÓN DEL ASENTIMIENTO CONYUGAL
Tratándose del régimen matrimonial, nuestro Código Civil y Comercial es claro al respecto. Cualquier acto de disposición sobre los derechos de la vivienda familiar, necesitará del ASENTIMIENTO del cónyuge no titular. Esta disposición surte efectos tanto para el matrimonio con régimen de separación o de comunidad de bienes.
En otras palabras, el art. 456 del C.C.C.N., exige obligatoriamente el asentimiento del otro esposo, para el caso de que uno de ellos decida vender la casa o vivienda (donde reside la familia), sin embargo el código va más allá y con la terminología de: …“los derechos sobre la vivienda familiar”… contempla también casos como la cesión, por ejemplo, de los derechos y acciones de un plan de vivienda o un boleto de compraventa (Herrera – Pellegrini).
Este régimen integral, no solo exige el asentimiento para el inmueble familiar sino también que la obligación del asentimiento lo es para los muebles de uso indispensable del hogar, inclusive si uno de los cónyuges necesita transportarlos fuera, se requerirá del asentimiento del otro.
¿Cuál es la sanción ante el incumplimiento del asentimiento? La respuesta es la NULIDAD del ACTO o la restitución de los bienes muebles en el plazo de caducidad de seis meses de haber conocido el hecho. (art. 456 del CCCN).
En lo concerniente a la unión convivencial (registrada), inclusive habiendo pacto en contrario, se necesitará del asentimiento del otro conviviente para todo acto de disposición sobre los derechos de la vivienda y al igual que en el matrimonio tal exigencia es también para los bienes muebles del hogar. Ante el cumplimiento, la solución legal prevista es la anulabilidad.
AFECTACIÓN DE LA VIVIENDA Y PROTECCIÓN FRENTE A LOS ACREEDORES.
El fundamento de este instituto es la protección. Lo que nuestro ordenamiento jurídico desea, en virtud de este régimen, es proteger a quienes habitan la vivienda, en otras palabras se quiere salvaguardar, cuidar, tutelar a la familia… resguardar su integridad ya que no es posible que el crédito de un acreedor sea capaz de romper el asiento de una familia o de una sola persona.
La novedad es que a partir del 1º de agosto de 2015, se puede afectar un inmueble DESTINADO A LA VIVIENDA por su totalidad o bien una parte de su valor. En principio lo protegido es el inmueble asiento de la persona, de la familia pero también la afectación llega hasta los importes que sustituyen a la residencia en concepto de indemnización o precio. (Causse – Pettis).
EFECTO PRINCIPAL.
Básicamente la razón de ser de esta TUTELA está en que la vivienda afectada, en principio, no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, dicho de otro modo: un acreedor no puede demandar la ejecución de la vivienda afectada para poder satisfacer su acreencia.
Ahora bien, nos topamos frente a las EXEPCIONES, que están contenidas en el art. 249 del Código Civil y Comercial. Entonces : ¿Qué quiere decir esto? Que hay algunos acreedores que si están facultados para ejecutar la vivienda y cobrarse sus créditos en los casos expresamente previstos por el código y son :
- Tratándose de obligaciones surgidas de expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones, que gravan directamente al inmueble.
- Obligaciones con garantía real directamente sobre el inmueble.
- Obligaciones que tienen su origen en construcciones o mejoras realizadas en la misma vivienda.
- Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.
Como colofón es necesario destacar que el Código Civil establece que la afectación debe inscribirse en el Registro de la Propiedad de Inmuebles, por lo que remite a las provincias la obligación de inscribir en sus registros locales la afectación al régimen de vivienda, pero a su vez las provincias poseen la facultad de establecer la forma en que deberá realizarse la inscripción.
LEGITIMADOS A INSCRIBIR:
- TITULAR REGISTRAL , es decir la persona a cuyo nombre se inscribió la vivienda.
- LOS COTITULARES CONJUNTAMENTE, en el caso de tratarse de un condominio.-
BENEFICIARIOS:
- PROPIETARIO, CONYUGE , CONVIVIENTE, ASCENDIENTES O DESCENDIENTES.
En defecto de los mencionados arriba también pueden ser beneficiarios, los parientes colaterales hasta el tercer grado (es decir, tío – sobrino) que convivan con el constituyente.
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