Por lo general sucede que, al comprar un terreno en un loteo, decidamos efectivizar la compra a través del comúnmente llamado Boleto de Compraventa. Acto seguido, firmado el boleto por ambas partes (esto es comprador y vendedor) “creemos” que ya está todo realizado y que finalmente somos propietarios de ese terreno tan añorado. Sin embargo, ello es legalmente inexacto, el boleto como instrumento no es suficiente para otorgarme la facultad de dueño, propietario o titular del derecho de dominio sobre el tan conmemorado terreno.
Vulgarmente se piensa que el boleto es suficiente para la propiedad, pero nuestro código civil y comercial exige escritura pública para adquirir la propiedad de un inmueble (art. 1017 C.C.C.N.).
Entonces, ¿Qué es el Boleto de Compraventa? …
La mayoría de los estudiosos están de acuerdo que es un contrato privado con efectos de relevancia para ambas partes que lo suscriben, del que una vez concertado, surgen derechos y obligaciones recíprocos entre las partes.
Vamos a un caso concreto, estamos en la compraventa de un lote de terreno por lo que signamos un boleto y como consecuencia de ello, el vendedor tendrá el “derecho” a que se le pague el precio o el saldo de precio, pero a la vez tendrá la “obligación” de entregar al comprador la posesión del terreno y a firmar la escritura pública, en un futuro cercano.
Ahora bien, a contrario sensu, el comprador en primer lugar tiene la “obligación” de pagar el precio convenido y el “derecho” a la entrega material (en otras palabras, derecho a que se le entregue la posesión). Todo ello, sin perjuicio de otras obligaciones especiales y secundarias que las partes pueden pactar en el mismo boleto.
Realizada la operación, entonces ¿Qué es lo ACONSEJABLE?…
Es altamente recomendable que las partes y sobretodo el comprador no pierdan de vista la necesariedad de firmar la escritura (si bien ello conlleva erogaciones ineludibles) para gozar del derecho real de dominio o propiedad y tener así todo el resguardo legal que obviamente el boleto no trae aparejado por su naturaleza.
Para seguridad del comprador es necesario que previo a la suscripción del instrumento de compraventa, verifique lo siguiente:
- A) Que la persona que vende es la titular del terreno o lote o tiene poderes suficientes y legítimos para hacerlo, esta acción comúnmente se llama estudio de título.
- B) No debe recaer sobre dicho inmueble ningún embargo, para ello es necesario obtener previamente un informe de dominio.
- C) Asegurarse, a través del informe de inhibición expedido por el Registro de Inmuebles u oficina pertinente, que la persona del vendedor no se encuentra inhibida para disponer de sus bienes.
En suma, lo necesario es verificar que no existan trabas que obstaculicen el buen fin de la operación, normalmente y en la mayoría de los casos estos impedimentos son solucionables.
En cuanto al contenido mismo del boleto de compraventa de inmuebles es necesario contar con ciertos elementos:
- Forma de pago del monto o de saldo de precio.
- Descripción breve del estado en que se entrega la propiedad.
- Fecha en la que se hará la entrega del terreno.
- Fijar quien/quienes y de qué manera se hará/harán responsables del pago de los impuestos y honorarios.
Así también es recomendable pactar en el mismo:
- Designación de escribano para escriturar y si es posible fecha de escrituración.
- Pacto comisorio: en pocas palabras es el pacto en virtud del cual una de las partes ante el incumplimiento de la otra, se ve facultada a resolver el convenio o bien a exigir judicialmente su cumplimiento.
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