Allí estaba Alejandro, sentado en la mesa ubicada contra la pared de madera contigua al exótico jardín vertical mirando pasar los autos por la calle. Estaba como siempre, y en el café de siempre. De repente, se da vuelta y llama al mozo, pide otro café cortado con dos sobrecitos de azúcar. Había pasado tiempo desde que había firmado el contrato de alquiler con Jaime, el estudiante de filosofía, sin embargo, varias ideas daban vueltas y vueltas por su cabeza. Es que había leído una noticia en el periódico que en un primer momento lo dejó atónito, luego su intriga fue tal que tomó su computadora y buscó en google y en otros sitios de internet acerca del alquiler con opción de compra o leasing inmobiliario. Estuvo toda una tarde gris navegando e investigando.
Una vez que obtuvo bastante información, quedó aún más admirado de esta nueva figura jurídica. Sentía que podría sacarse la lotería con esto. Por primera vez vislumbraba ante sus ojos la posibilidad de adquirir la casa que en este momento alquila, que es el hogar que siempre soñó. Necesitaba hablar ahora mismo con el estudiante de filosofía.
Él estaba dispuesto a todo. Bebió de un sorbo su café y se dispuso a llamar en ese preciso momento al estudiante. Sin embargo, la duda lo invadió y los nervios también, puesto que, no sabía cómo encarar esta situación. – ¿Será legal esto? – se preguntó.
Como su personalidad es tan compleja, en decenas de segundos se imaginó en la situación más catastrófica que pudiere existir, de repente se formó en su cabeza, (producto de su terrible e inagotable imaginación) el escenario en el cual Jaime (el estudiante) rechazaba terminantemente el contrato y a la vez no le permitía seguir alquilando. – Debo ser más cauto – se dijo así mismo.
Pensó llamar a su abogado asesor, pero sabía que lo debía meditar bien antes de hacerlo. Se sentía como cansado de lo mismo, aun así la información de internet si bien era buena pero no tenía certeza de que fuera confiable y por su propios medios no podía tomar la drástica decisión de rescindir un contrato para luego proponer otro convenio en el cual él duda sobre su legalidad.
Alejandro es y será ansioso. De repente, se sintió como encerrado en el café, por lo que, rápidamente pagó la cuenta y salió a caminar a fin de liberar la tensión del momento. Allí fue que tomó conciencia de que su conocimiento jurídico es muy exiguo por lo que necesitaba un respaldo profesional para ese momento, por eso, tomó su celular y mientras caminaba a pasos acelerados llamó a su abogado.
No cabe duda de que él es complicado … no es patológico, pero puede pasar de la alegría más intensa a la cólera más volcánica o de la excitación y ansiedad a la tristeza más grande. Sí, es cierto, Alejandro tiene una psiquis complicada, sin embargo, esta vez tomó una buena decisión antes de rescindir su contrato de consultar a su abogado. Y por eso, para que no sientes lo mismo que él te voy a explicar que es el alquiler con opción a compra.
¿Qué es alquiler con opción a compra?
El alquiler con derecho a compra es un tipo contractual que permite al inquilino estar de alquiler en una vivienda durante un tiempo acordado, pasado ese tiempo, el inquilino tiene derecho a comprar esa vivienda, pero descontando parte o el total del precio por los alquileres que ha pagado con anterioridad.
Vamos al caso concreto: Alejandro pacta alquilar por un año la casa de Jaime, transcurrido dicho plazo Alejandro tiene el derecho de optar por comprar la casa o seguir con el alquiler. Para el supuesto en que se decida comprar del precio total de la casa se van a descontar todos los alquileres que ha pagado. Por ejemplo, si el precio de la casa es 2 millones de pesos, en el caso en análisis quién va a comprar, al precio total que vale la casa, le descontará los alquileres pagados, es decir, la suma de 300 mil pesos, por lo que para adquirir la casa podrá pagar 1.700.000 pesos.
¿Es legal este tipo de alquiler ?
Si, claro que es legal este tipo de alquiler. En nuestro Código Civil y Comercial está previsto en el art. 996 como contrato de opción. Es importante destacar que esta figura en nuestro Código es contemplada como un contrato que contiene una opción de concluir en un contrato definitivo y otorga al beneficiario el derecho irrevocable de aceptarlo, en otras palabras, si Alejandro pacta un alquiler que podrá concluir definitivamente en una compraventa de inmueble, teniendo siempre el beneficiario el derecho irrevocable de aceptarlo.
Hasta el nuevo código, la figura del contrato de opción no estaba regulada por el Código Civil ni por el Código de Comercio y, por ende, regía a su respecto plenamente la autonomía de la voluntad de las partes para determinar su contenido. Lo pactado era ley entre las partes (art. 1197 Código Civil) y no tenía ninguna limitación de plazo, pudiendo los contratantes ajustar su plazo a las necesidades de cada negocio particular. (Diego Serrano Redonnet)
¿El Código Civil exige requisitos?
Sí, se exigen básicamente dos requisitos. El primero es referido al lapso de tiempo y está previsto en la última parte del artículo Nº 994 del CCN, el cual dice que el plazo de vigencia de las promesas previstas en esta sección es de un año o el menor que convengan las partes, quienes pueden renovarlo a su vencimiento. Es decir que, si Alejandro quiere comprar la casa, el tiempo que tiene para decidirse como máximo será de un año, sin embargo al vencimiento del plazo lo podría renovar. Muchos se han quejado del poco tiempo que la ley permite hacer la opción de compra.
El otro requisito requerido es que el contrato de opción debe observar la forma exigida para el contrato definitivo. Por ejemplo, si se pactó un contrato de alquiler con la opción de compra, dicho contrato debe ser celebrado en escritura pública, ya que, si bien no es necesario que el contrato de alquiler este en escritura, si es necesario que el contrato de compraventa sea celebrado en instrumento público por escribano.
A modo de ejemplo, algunas cláusulas sobre la opción de compra..
Un ejemplo dentro del contrato de alquiler podría ser el siguiente: “CLÁUSULA IX.. Cuando el locatario hiciera optación eficaz de su opción de compra, retroactivamente, el cincuenta porciento (50 %) por ciento de todos los alquileres ya pagados y los que restarán, hasta la tradición de la finca o el pago total del precio si este acto fuera anterior, serán imputados al pago del precio de compra.” O bien, “Cuando el locatario hiciera optación eficaz de su opción de compra, retroactivamente, todos los alquileres ya pagados y los que restarán, hasta la tradición de la finca o el pago total del precio si este acto fuera anterior, serán imputados al pago del precio de la compra”.
Volvamos a la situación de Alejandro, porque seguramente a vos te puede estar pasando algo parecido. En estos momentos de duda e incertidumbre lo mejor es buscar un buen consejo jurídico. Alejandro está muy nervioso por eso es que antes de tomar cualquier decisión debe saber dos consejos claves antes de firmar un contrato de alquiler con opción de compra.
Consejo # 1: Es necesario que de antemano se fije o determine de alguna manera el precio de compra del inmueble. Sabemos que esto en Argentina es complicado con tanta inflación, sin embargo, en el ámbito inmobiliario es muy común que el precio de los inmuebles este en dolares.
Consejo # 2: Es clave fijar qué porcentaje de los alquileres se descontará del precio total del inmueble. Lo ideal sería un 100%, pero como arriba vimos, en el ejemplo de las cláusulas, muchas veces se pacta un 30% o un 50%.
Alejandro ahora está más tranquilo, ya consultó todo lo necesario con su abogado. Está decidido a firmar un nuevo contrato de alquiler con opción de compra, sabiendo que debe ser cauto a la hora de fijar el precio de compra y el porcentaje de alquileres ya pagados que descontarán al precio de la casa que siempre soñó…
Rafael Cornejo
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