Quien hubiera imaginado cuando llegaron las 0:00 horas del 1° de enero de 2020, y comenzaba un nuevo año, que en dos meses nos veríamos inmersos en una pandemia que paralizó a la mitad de la población mundial.
Es que era algo impensado e inimaginable. Todos brindábamos y nos deseábamos un prospero año, sin saber que un virus iba a cambiar en forma definitiva nuestras vidas.
Y así fue que el día 19 de marzo mediante un decreto de necesidad, y a fin de proteger la salud pública nuestro presidente de turno fijó un aislamiento social preventivo y obligatorio en el marco de la pandemia causada por el coronavirus. Y en esta línea diez días después el 29 de marzo mediante DNU, se fijaron nuevas pautas para el régimen del alquiler.
En primer lugar, se SUSPENDIERON los desalojos por falta de pago hasta el 30 de septiembre del año en curso, pero no solo eso, todo contrato cuya fecha de vencimiento fuere a partir del 20 de marzo en adelante, queda prorrogado de pleno derecho en las mismas condiciones, hasta el 30 de septiembre.
En segundo lugar, desde marzo hasta el 30 de septiembre se congelan las cuotas del alquiler (es decir todo alquiler en que se haya pactado una suba no tiene validez y la cuota queda congelada al mes de marzo). Los aumentos se abonarán a partir del 30 de septiembre, entre TRES y SEIS CUOTAS (iguales, mensuales y consecutivas). Y las deudas que se generen hasta el 30/09 sea por falta de pago, o por pago fuera de término o por pagos parciales deberán pagarse a partir de Octubre y de las misma forma entre TRES y SEIS cuotas iguales, mensuales y consecutivas.
Hoy, uno de los reclamos más fuertes de la clase trabajadora frente al aumento de precios causados por la arrasante inflación es la sanción de una nueva ley de alquileres, que contemple ciertos derechos que garanticen estabilidad al inquilino. Finalmente, la tan añorada ley se sancionó.
Los aumentos en los precios de los alquileres superan los índices de inflación más altos, teniendo en cuenta que el aumento de los salarios ha sido muy por debajo de la inflación. Según estadísticas atinentes al sector de los inquilinos, se constató que la suba en el precio de los alquileres ronda entre el 46% y el 60% (antes del congelamiento de precios causado por la pandemia), mientras que el aumento salarial va entre el 25% y 30% en lo que corre del año.
Es verdad que la línea de créditos Pro.Cre.Ar permitió a muchísimas personas acceder a una vivienda, sin embargo, ello no fue suficiente. Hay que ser realistas, y saber que el acceso a la propiedad se redujo considerablemente en las últimas décadas. Si vamos a los números, en el censo del año 2001 había 1.122.208 viviendas en alquiler en Argentina y en 2010 aumentó a 1.960.676, por lo que se ha registrado un aumento del 74%, teniendo en cuenta que hubo un aumento entre 2001 y 2010 de un 20% en la cantidad total de viviendas (De 10.073.625 viviendas en 2001 a 12.171.675 en 2010).
En base a lo arriba expuesto, la idea es desarrollar los OCHO puntos claves que modifica el presente proyecto de ley al régimen actual de alquileres:
1# PLAZO:
El plazo mínimo del alquiler de vivienda pasa de dos a tres años. Muchos se preguntarán cuál es la razón de este plazo mínimo y los motivos son muchos, pero el principal, es dar estabilidad a las familias, ya que sino se encuentran a merced de la voluntad del locador o propietario, quien puede de un día a otro correr al inquilino a la calle. Al tener más tiempo podrán planear con mayor antelación las eventuales mudanzas.
En el resto de los países los plazos mínimos de locación varían, pero la mayoría fija un plazo mínimo de tres años. En Austria, Grecia y Noruega el plazo mínimo del alquiler de vivienda a es de tres años, pero en Bélgica es de nueve. En Italia rige la modalidad del tres + dos, esto quiere decir que la locación se pacta primero en un plazo mínimo de tres años pero si se renueva puede serlo por dos años. En España si se alquila por menos de tres años, se prorroga el mismo por plazos anuales y de manera obligatoria hasta el mínimo de tres.
2# DEPÓSITO DE GARANTÍA:
Podemos afirmar que el depósito de garantía ha dado lugar a numerosos pleitos en nuestro país por la falta de una regulación específica. En esta materia tanto locador como locatario han sido perjudicados. En muchos casos el locador se ha visto perjudicado porque la suma depositada en tal concepto ha quedado desactualizada por la inflación, por lo que, resulta un monto insignificante para hacer frente a los daños en la cosa.
No obstante, el locatario que al finalizar el alquiler entrega, por ejemplo, una casa o departamento en perfecto estado recibe una suma de dinero muy por debajo de la última cuota de alquiler. Además, muchas veces ocurre que el inquilino recibe esta suma de dinero, pero tardíamente, es decir, se procede a devolver el depósito de garantía pero a los seis meses de finalizada la relación locativa.
Ante esta situación y ante la ausencia de reglas claras, la nueva ley propone modificar el art. 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación a fin de establecer lo siguiente: 1.- El depósito de garantía no podrá ser mayor al importe equivalente de un mes de alquiler. 2.- El depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, en el momento de la restitución del inmueble.
3# EXPENSAS EXTRAORDINARIAS E IMPUESTOS SOBRE LA PROPIEDAD
En el antiguo régimen del código civil y comercial, se establecía que en principio las expensas extraordinarias y los impuestos sobre la propiedad estaban a cargo del locador o propietario, PERO se podía pactar que fuera el inquilino quien deba hacer frente a este tipo de gastos.
Con la sanción de la nueva ley, el inquilino no tendrá que pagar expensas extraordinarias, gastos no habituales, ni impuestos que recaigan sobre la propiedad (como por ejemplo la tasa general de inmuebles, el impuesto inmobiliario urbano, etc.)
4# REGISTRO ANTE LA AFIP:
Otra innovación está dada por la exigencia de registrar todos los contratos ante la AFIP, con esto se busca una mayor formalización en el área de locaciones y el cumplimiento de este requerimiento será necesario para poder iniciar acciones legales que emanan del contrato.
Actualmente lo que se exige es un sellado ante el organismo recaudador local, por ejemplo, en la provincia de Salta el acuerdo debe ser remitido a la Dirección General de Rentas a fin de pagar el timbrado que exige el código fiscal. El contrato deberá pasar entonces por la oficina de Rentas o Hacienda local para satisfacer el timbrado y luego ante la AFIP para su registro.
5# ACTUALIZACIÓN DE PRECIO:
Hace muchos años, todos los argentinos nos encontramos en un proceso de inflación constante, los alquileres no escapan al parásito de la inflación. Ocurre que las actualizaciones de los precios del alquiler son muy por encima de la inflación y del promedio de aumento de los salarios. Muchos contratos se encuentran indexados, otros están sujetos a aumentos de precios en forma semestral o trimestral.
La cuestión de los aumentos ha dado lugar a una enorme cantidad de controversias judiciales o no. Con este nuevo régimen de alquileres ha quedado zanjada la constante disputa entre locadores y locatarios respecto del precio del alquiler. La nueva ley establece un solo aumento anual en base a un índice.
Este índice de actualización se compone: 1.- En base a la evolución de los precios al consumidor y 2.- El promedio de aumento de los salarios. De esta manera se evitará todo tipo de actualizaciones arbitrarias.
#7 REPARACIONES
Que el caño este roto o bien que el piso este averiado, es algo muy común en los alquileres sobre todo aquellos que alquilan para vivienda. Si estás averías surgen por un normal uso de la casa quien debe hacerse cargo de ello es el propietario.
Si quieres saber a fondo el tema de las reparaciones del alquiler te invitamos a que hagas click en el siguiente link: https://www.cornejomarcasylegales.com/tuviste-que-hacer-reparaciones-en-tu-alquiler-aqui-tienes-la-respuesta/
Con la nueva ley de alquileres el inquilino se podrá descontar del canon locativo (es decir de la cuota del alquiler) el costo de los arreglos y reparaciones que tuvo que realizar, para el caso en que el locador no realice los arreglos estando notificado de ello.
#8 RESCISIÓN, PENALIDADES Y RENOVACIÓN
En el antiguo régimen para que el locatario pueda rescindir el contrato tienen que pasar seis meses, y recién allí puede rescindir, pero debía de pagar una penalidad que era equivalente al monto de un mes y medio de alquiler si se encontraba en el primer año de la locación sino la penalidad era de un monto equivalente a un mes de alquiler.
En el nuevo régimen el inquilino puede rescindir pero deben haber pasado seis meses de alquiler, pero no pagará penalidad alguna sea que se encuentre en el primer, segundo o tercer año del alquiler. Detalle no menor a tener en cuenta y es que debe notificar esta decisión al propietario con una antelación de tres meses.
Tres meses antes de que finalice el contrato el inquilino o los inquilinos podrán solicitar que se informen los términos de la renovación y si no hay notificación o acuerdo podrán rescindir sin penalidad o indemnización.
COLOFÓN
Estos son los puntos principales que contiene la nueva ley, sin embargo, hay algunos aspectos no menores que podemos destacar como el hecho de que se crean organismos de control en todo el país para proteger los derechos de las familias que alquilan como también la prohibición de exigir al inquilino la firma de pagarés u otros documentos que NO forman parte del contrato.
Rafael Cornejo
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