Me hubiera gustado comenzar con una historia que tuvo Alejandro respecto de los alquileres. Una ficción de las tantas que confecciono para comenzar a tratar un tema específico de las locaciones, sin embargo, no lo hice. Nos encontramos todos o la gran mayoría de los argentinos en un período social y político difícil y hasta complicado, por lo que, considero que es un tema sensible y no corresponde comenzar con una historia ficticia. La situación está dura para cualquiera, más para aquellos que son inquilinos y deben sacrificar mucho para llegar al fin de mes.
Hoy, uno de los reclamos más fuertes de la clase trabajadora frente al aumento de precios causados por la arrasante inflación es la sanción de una nueva ley de alquileres, que contemple ciertos derechos que garanticen estabilidad al inquilino. Quiero aclarar que todo el contenido de esta publicación es sobre un proyecto de ley, por lo que, la misma palabra lo dice no es una ley, es solo un proyecto que será tratado en el Congreso de la Nación y que eventualmente puede ser modificado.
Sin embargo, hay algo que es cierto, y es la difícil situación que enfrenta el inquilino argentino. Los aumentos en los precios de los alquileres superan los índices de inflación más altos, teniendo en cuenta que el aumento de los salarios ha sido muy por debajo de la inflación. Según estadísticas atinentes al sector de los inquilinos, se constató que la suba en el precio de los alquileres ronda entre el 46% y el 60%, mientras que el aumento salarial va entre el 25% y 30% en lo que corre del año.
Es verdad que la línea de créditos Pro.Cre.Ar permitió a muchísimas personas acceder a una vivienda, sin embargo, ello no fue suficiente. Hay que ser realistas, y saber que el acceso a la propiedad se redujo considerablemente en las últimas décadas. Si vamos a los números, en el censo del año 2001 había 1.122.208 viviendas en alquiler en Argentina y en 2010 aumentó a 1.960.676, por lo que se ha registrado un aumento del 74%, teniendo en cuenta que hubo un aumento entre 2001 y 2010 de un 20% en la cantidad total de viviendas (De 10.073.625 viviendas en 2001 a 12.171.675 en 2010).
En base a lo arriba expuesto, la idea es desarrollar los cinco puntos claves que modifica el presente proyecto de ley al régimen actual de alquileres:
1# PLAZO: El plazo mínimo del alquiler de vivienda pasa de dos a tres años. El artículo 3º del proyecto (ojo quiero aclarar nuevamente que estamos hablando de un proyecto NO ES LEY por lo que NO está vigente aún) establece que: “El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres años”. Muchos se preguntarán cuál es la razón de este plazo mínimo y los motivos son muchos, pero el principal, es dar estabilidad a las familias, ya que sino se encuentran a merced de la voluntad del locador o propietario, quien puede de un día a otro correr al inquilino a la calle. Al tener más tiempo podrán planear con mayor antelación las eventuales mudanzas.
En el resto de los países los plazos mínimos de locación varían, pero la mayoría fija un plazo mínimo de tres años. En Austria, Grecia y Noruega el plazo mínimo del alquiler de vivienda a es de tres años, pero en Bélgica es de nueve. En Italia rige la modalidad del tres + dos, esto quiere decir que la locación se pacta primero en un plazo mínimo de tres años pero si se renueva puede serlo por dos años. En España si se alquila por menos de tres años, se prorroga el mismo por plazos anuales y de manera obligatoria hasta el mínimo de tres.
2# DEPÓSITO DE GARANTÍA: Podemos afirmar que el depósito de garantía ha dado lugar a numerosos pleitos en nuestro país por la falta de una regulación específica. En esta materia tanto locador como locatario han sido perjudicados. En muchos casos el locador se ha visto perjudicado porque la suma depositada en tal concepto ha quedado desactualizada por la inflación, por lo que, resulta un monto insignificante para hacer frente a los daños en la cosa. No obstante el locatario que al finalizar el alquiler entrega, por ejemplo, una casa o departamento en perfecto estado recibe una suma de dinero muy por debajo de la última cuota de alquiler. Además, muchas veces ocurre que el inquilino recibe esta suma de dinero, pero tardíamente, es decir, se procede a devolver el depósito de garantía pero a los seis meses de finalizada la relación locativa.
Ante esta situación y ante la ausencia de reglas claras, el proyecto propone modificar el art. 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación a fin de establecer lo siguiente: 1.- El depósito de garantía no podrá ser mayor al importe equivalente de un mes de alquiler. 2.- El depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, en el momento de la restitución del inmueble. 3.- Se exhorta a los propietarios a aceptar como variante una garantía real, un aval bancario, un seguro de caución, una garantía personal con certificado de ingresos o una garantía de fianza.
3# COMISIONES: El proyecto propone como regla que las comisiones sean estrictamente las que determine el Colegio de Corredores de la jurisdicción, y en virtud de una ley. Para el caso de no estar fijadas por ley no deben superar el valor de un mes de alquiler al momento de la celebración del contrato. No se trata con esto de desmerecer la labor de los agentes inmobiliarios o de las agencias, todo lo contrario con esta regulación se busca una actividad más transparente donde las reglas sean claras evitando así cualquier abuso donde se fijen comisiones excesivas para el inquilino.
Otra novedad que contiene el proyecto y que ha sido inspirada en la norma que en 2017 publicó la legislatura porteña, establece que la comisión debe estar a cargo del propietario. De esta manera se libera al inquilino de la sobrecarga que tiene al iniciar un alquiler ya que debe pagar cuota de alquiler, cuota por depósito de garantía y cuota de comisión a la inmobiliaria.
4# REGISTRO ANTE LA AFIP: Otra innovación está dada por la exigencia de registrar todos los contratos ante la AFIP, con esto se busca una mayor formalización en el área de locaciones y el cumplimiento de este requerimiento será necesario para poder iniciar acciones legales que emanan del contrato. Actualmente lo que se exige es un sellado ante el organismo recaudador local, por ejemplo en la provincia de Salta el acuerdo debe ser remitido a la Dirección General de Rentas a fin de pagar el timbrado que exige la ley fiscal. Para el caso de que el proyecto sea ley y no se introduzcan modificaciones el contrato deberá pasar por la oficina de Rentas local para satisfacer el timbrado y luego ante la AFIP para su registro.
5# ACTUALIZACIÓN DE PRECIO: Hace más de 15 años que todos los argentinos nos encontramos en un proceso de inflación constante, los alquileres no escapan al parásito de la inflación. Ocurre que las actualizaciones de los precios del alquiler son muy por encima de la inflación y del promedio de aumento de los salarios. Muchos contratos se encuentran indexados, otros están sujetos a aumentos de precios en forma semestral o anual.
Por ello, y ante este ambiente de incertidumbre, el proyecto plantea una solución fijando que el precio de la locación se reajuste anualmente según un criterio objetivo y uniforme mediante un índice de actualización elaborado por el INDEC (Instituto de Estadísticas y Censos de la Nación). Este índice de actualización se compone: 1.- En base a la evolución de los precios al consumidor y 2.- El promedio de aumento de los salarios. De esta manera se evitará todo tipo de actualizaciones arbitrarias.
Estos son los puntos principales que contiene el proyecto de ley, el cual hoy se encuentra en el Congreso para ser tratado. El futuro de esta nueva ley de alquileres hoy se encuentra en manos de la buena voluntad de los legisladores y las variantes son: podrá ser sancionado o no, podrá ser vetado por el presidente de la Nación, podrá tener modificaciones y agregados. Lo único cierto es que hoy rige en materia de alquileres lo normado por el Código Civil y Comercial y que hay un proyecto a tratar en el Congreso, pero tal vez de hoy a un año el panorama de los alquileres pueda ser muy distinto….
Rafael Cornejo
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