¿ HAS ESCUCHADO HABLAR DE “UN PUENTE A LA INMOBILIARIA”? AQUÍ HAY UNA HISTORIA QUE TE PUEDE INTERESAR…
Alejandra oprime el botón de finalizar llamada de su teléfono celular, mientras siente que un nudo se va formando en su estómago. Respira hondo, muy hondo y dice: – ¡¡No lo puedo creer!!. No entiende porqué cayó la operación inmobiliaria, si Hortensia estaba muy entusiasmada en comprar la casa.
Habían pasado dos semanas intensas de ir y venir. Martín es el dueño de una casa grande de tres pisos y jardín ubicada en el centro de la ciudad, la cual, desde hace dos años estaba a la venta, sin embargo, había sido muy difícil para la agencia inmobiliaria de Alejandra conseguir el cliente que no solo le guste esa vivienda algo exótica, sino que además esté dispuesto a pagar un elevado precio. Hasta que un día llegó Hortensia. Todo cambió ese día, Alejandra se empezó a entusiasmar con la venta de la mansión y durante dos semanas Hortensia con mucho júbilo visitaba la casa y cada día que corría hacía pensar que la operación se concretaría.
Pero todo cambió esa mañana, cuando ya habían fijado una cita en la escribanía a fin de efectuar el negocio, Hortensia llamó repentinamente para cancelar la operación. ¿Razones?. Ninguna que valga la pena. Lo que adujo Hortensia es el hecho de constatar una humedad en el lavadero por lo que (a su poco entender) ello conllevaría a encontrar otras humedades ocultas. Alejandra no puede creerlo pero lo que aún no sabe es que el argumento de Hortensia es una gran mentira, solo fue una excusa para hacer caer la operación con Alejandra. Hubo una artimaña a sus espaldas.
Se saltaron a la inmobiliaria. Sí, eso ocurrió, aunque le llevó a Alejandra cierto tiempo aceptarlo. Lo que aconteció fue que Martín y Hortensia decidieron concretar la compraventa entre ellos y obviamente sin la inmobiliaria para evitar el pago de la comisión que le corresponde al corredor inmobiliario por su trabajo. Lo que no pudieron evitar es que dos meses después Alejandra se entere por una escribana amiga sobre este “puente a la inmobiliaria” realizado entre comprador y vendedor.
Lo que le ha sucedido a Alejandra es común entre los inmobiliarios, y creo que es lo peor que le pudo sobrevenir. Para ella fue un disgusto muy grande, ya que el agente inmobiliario dedica tiempo y energías en acercar al comprador y vendedor, por lo que, el hecho de hacerlo a un lado para concretar la operatoria es una estafa. Sin embargo, la mayoría de las veces nos quedamos con los brazos cruzados sin poder hacer nada porque no tenemos ningún documento firmado por comprador o vendedor que sirva de prueba en una eventual denuncia.
Esta jugarreta maliciosa no solo ocurre en Argentina, sino en todo Latinoamérica y hasta en España (me imagino que también debe de ocurrir en otros lugares). Esa viveza de mala fe, no solo es de los argentinos sino también de los hispanoparlantes. En España, por ejemplo, ante esa inseguridad las agencias inmobiliarias “blindan” o “buscan resguardo legal” de su trabajo con la firma de contratos inmobiliarios, que allí se denominan contratos de exclusividad.
En diversos sitios pudimos constatar que las agencias españolas proponen un contrato inmobiliario de exclusividad, mediante el cual, el vendedor y la agencia se comprometen a una serie de cláusulas. Pero… ¡atención! también en ese mismo acuerdo el vendedor o cliente no podrá ofrecer la vivienda a otra agencia, puesto que suscribió una exclusividad.
De acuerdo a los sitios web españoles consultados, los aspectos más importantes de la relación entre vendedor e inmobiliaria en el marco de un acuerdo de exclusividad son:
Que el vendedor se compromete a ceder la exclusividad de la venta de su inmueble a la inmobiliaria.
La agencia se compromete a promocionar activamente los inmuebles en exclusiva para propiciar su venta en el menor plazo (de seis meses a un año).
El vendedor no puede ofrecer el inmueble fuera de la inmobiliaria a la que cede el encargo de venta en exclusiva y si lo hace se estipula una cláusula penal imponiendo una multa al vendedor por incumplir esta cláusula.
La comisión que la agencia inmobiliaria recibirá en caso de que el inmueble se venda.
El plazo de duración del contrato, que normalmente es de seis meses a un año.
Las prórrogas del mismo, en caso de que se contemplen.
De este modo se coordina la relación entre la inmobiliaria y el propietario. Así entonces ambos conocen de antemano los términos y beneficios de la venta, si esta ocurre. Destacamos que la ventaja de un contrato de exclusividad inmobiliaria es, que ambas partes conocen de antemano las condiciones de la futura gestión inmobiliaria. Como dato curioso en Barcelona más del 60 por ciento de las agencias inmobiliarias prefieren trabajar solo con un contrato de exclusividad.
Seguramente quien está leyendo me dirá, perfecto en España logran esta protección a la inmobiliaria mediante un blindaje contractual, pero ¿ y en Argentina, que? España es España, además el contrato de exclusividad no se utiliza aquí, no es parte de la cultura del negocio inmobiliario. Sí, es cierto España es España y Argentina es Argentina, no cabe duda, pero debemos encontrarle la vuelta como se dice en criollo. Tenemos que pensar el modo en que la inmobiliaria se escude frente a esta práctica tan maliciosa.
El contrato de exclusividad “a priori” parecería la mejor solución, puede ser, pero también se pueden buscar otras alternativas. Además que, este tipo contractual no es super común en la actividad de compraventa de inmuebles ocurre que la promoción y publicación de un inmueble queda en cabeza de una inmobiliaria pero igualmente otras inmobiliarias participan en este proceso trayendo un potencial cliente para luego compartir la comisión en caso de cerrar la operación, por lo que, en este supuesto firmar un contrato de exclusividad no sería de lo más adecuado.
Pero bien, volvamos al meollo de esto. Alejandra ha sido estafada y necesita buscar una solución legal para que esto no vuelva a ocurrir. Es que ella siente una impotencia enorme al ver que comprador y vendedor salen con la suya saltando la inmobiliaria. Es necesario ser legalmente creativos para ayudar a Alejandra. Debemos tener en cuenta en primer lugar el principio de autonomía de la voluntad contemplado en el art. 2651 CCC. en virtud del cual las partes pueden convenir lo que necesiten, salvo que dicha materia sea contraria al orden público.
Entonces como primera solución podemos recurrir al contrato de exclusividad, entendido como el convenio en virtud del cual el cliente le otorga a la agencia inmobiliaria la facultad de exclusividad en la venta. En consecuencia, si el vendedor llegara a realizar un puente al corredor inmobiliario y concretara la operación de forma directa con el comprador deberá entonces pagar una indemnización, además de otras posibles sanciones legales. La reparación de daño puede preverse en el mismo contrato mediante una cláusula penal o bien exigirse judicialmente.
Otra solución más creativa es la cláusula de fidelidad en la autorización de venta. Entendemos a la autorización de venta como el acuerdo en virtud del cual una parte, llamada cliente autorizante, otorga a otra, que es la agencia inmobiliaria autorizada, la facultad de ofrecer a terceros a los fines de su venta un inmueble determinado por cierto tiempo (renovable automáticamente o no). Definida la autorización de venta, que es más común en nuestra mecánica negocial inmobiliaria, es ahí en ese acuerdo donde debemos blindar a la inmobiliaria de un posible salteo.
Lo que proponemos es ir más allá y en ese acuerdo o autorización de venta, fijar una cláusula de fidelidad a la agencia, en donde el autorizante o cliente se compromete a NO intervenir en la gestión negocial para su provecho, en otras palabras, el cliente se obliga a no construir un puente al corredor, bajo apercibimiento de una sanción de daños o pactando una cláusula penal de, por ejemplo, 5000 dólares para el caso que ocurra.
Vamos al caso concreto, y efecto de que sea más fácil al lector entender este blindaje, a continuación transcribimos un contrato de autorización de venta donde allí consta una cláusula de fidelidad: “AUTORIZACIÓN DE VENTA I.- OBJETO: Juan Pérez en mi carácter de propietario, DNI 16.321.500, domiciliado en la calle Los Mandarinos N° 3064, de estado civil soltero, CUIT Nro. 20-16321500-7:, en adelante EL PROPIETARIO, otorgo autorización irrevocable y en forma exclusiva a partir de la fecha al Sr. Pablo Pérez, Documento de Identidad 20.000.000, Matrícula de Corredor Inmobiliario N.º 5015, CUIT 20-20000000-3, domiciliado en calle San Juan Nº 636, localidad de Villa Lobos, en adelante, EL MANDATARIO, para que por mi cuenta y orden coloque cartel, publique y venda un inmueble de mi propiedad, sito en la calle Los Chalchaleros Nº 47. Asimismo me comprometo a entregar dentro de las 48 hs el título de propiedad del mencionado inmueble (…) II.- COMPROMISO DE FIDELIDAD: El autorizante se compromete a no intervenir en la gestión negocial inmobiliaria entre el corredor y los terceros ofertados, con el fin de respetar íntegramente la actividad del agente inmobiliario. Para el supuesto caso de que el autorizante mediante un comportamiento malicioso pacte con el comprador en forma directa sin dar noticia a la inmobiliaria con el fin de evitar el pago de la comisión correspondiente, deberá abonar en concepto de cláusula penal de 5.000 USS, más todo otro reclamo que la parte perjudicada pudiere hacer.
Ojalá nunca te suceda lo mismo que a Alejandra, pero si te acontece es necesario que sepas que puedes evitarlo o bien buscar los medios legales para que esto no vuelva a ocurrir.
Rafael Cornejo
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