¿A quién le corresponde hacerse cargo de los costos de arreglar la cañería rota o de los pisos y paredes averiados?. ¿Está obligado el dueño a reembolsar una mejora de mero lujo?

Sucede que cuando alquilamos todo comienza muy bien…

Si somos inquilinos, el propietario nos parece una muy buena persona, muy amable, sincera y honesta. Lo mismo le sucede al locador, su  inquilino parece ser alguien de confianza, siente que es una persona honesta que siempre cumplió con sus obligaciones, considera que es de esas personas que ha conocido durante toda su vida.

Pasan un par de meses… todo sigue relativamente bien, la cuota del alquiler de la casa se paga por lo que el dueño esta contento. El inquilino sigue conforme con el inmueble que ha alquilado, considera que tiene todo, pero asegura que a la piscina le falta algo y decide realizar una mejora (con el consentimiento del dueño) y construye una pequeña ducha de exterior para piletas, ya que siente que es necesario limpiarse los pies luego de salir del agua. Al propietario no le parece nada malo esta mejora de lujo, por lo que acepta sin objeción alguna.

Pero al mes siguiente empiezan los problemas y esa situación de amistad en donde todo parece ser de color rosa se esfuma como el viento, y surge un problema no menor… la cañería de la cocina se encuentra averiada por lo que cada vez que necesitan lavar los platos se inunda la cocina.

El inquilino se enfurece, no puede creer lo que sucede, se siente estafado ya que el propietario le aseguró que todo funcionaba a la perfección en la casa. Entonces, rojo de la ira y maldiciendo a quien le alquila, decide llamarlo a fin de que se haga cargo de la rotura de caños. Sin embargo, el propietario reacciona de peor manera y con una agresión verbal nunca antes conocida le expresa a su inquilino que en este momento se enfrenta a un divorcio con su esposa y que por eso NO va a pagar nada por los caños rotos de la cocina porque él no tiene nada que ver .

Desquiciado de la rabia el inquilino decide mandar una carta a documento exigiendo al dueño de la propiedad, no solamente el pago de la cañería averiada sino tambien le exige el reembolso por la ducha para exteriores y, además, el costo que le llevó poner aceite a las cerraduras que estaban un poco avejentadas y en las bisagras de las puertas.

Veamos que pasa aquí, en esta particular situación.

¿A quién le correpsonde hacerse cargo de los costos de arreglar la cañeria rota?

¿Está obligado el dueño a reembolsar una mejora de mero lujo como es la ducha para exteriores a lado de la piscina?

Esto nos pasa cotidianamente, y si somos inquilinos o dueños, y aún no nos pasó seguramente nos estaremos preguntando quien se debe hacer cargo del empapelado de la casa o del revoque o la pintura. Nos preguntamos si debe hacerlo el locador porque es dueño de la casa o lo debe hacer el inquilino.

Vamos por parte..

#1 Reparación de la cañería averiada

En este caso, la cañería de la cocina se encontraba rota por el solo devenir del tiempo, es decir que no se debió a un hecho imputable al inquilino. Entonces, quien debe hacerse cargo de la reparación de una cañería y del arreglo de  pisos y paredes es el locador o dueño de la casa.

A este tipo de reparaciones se las llama mejoras necesarias, y es regla común que sean a cargo de propietario, también son a cargo del locador las reparaciones de la pintura y los revoques, el empapelado, el arreglo de pisos y paredes, la compostura del calefón, siempre que su deterioro no sea a culpa del inquilino.

#2 Reembolso por mejoras de lujo

En este supuesto puntual, que es el de las mejoras de mero lujo, y teniendo en cuenta la construcción de la ducha para exteriores contigua a la piscina con el solo fin de limpiarse los pies, no podemos dudar que es a todas luces una mejora de lujo.

Debemos tener en  cuenta que estas mejoras son de exclusiva utilidad para el que las hizo, entonces no hay razón alguna para que el dueño deba pagar al inquilino o menos aún no hay ningún motivo para exigir que el locador se haga cargo de una construcción de este tipo.

En el caso en análisis, el inquilino en su ataque de rabia pretende que el dueño le pague no solo la reparación de la tubería sino también la construcción de la ducha para exteriores. Debemos hacer entonces una clara diferencia entre una mejora necesaria o reparación necesaria, que es el tema de los caños rotos, y una mejora de lujo, la ducha para exterior. En el primer caso el dueño debe hacerse cargo y pagar, en el segundo el inquilino corre con este tipo de gastos.

Como toda regla general, también tiene excepciones, debemos contemplar ciertos supuestos… Si el contrato de alquiler se llegare a resolver por culpa del dueño, éste debe pagar al inquilino las construcciones de lujo, por una simple razón, el locatario o inquilino hizo este tipo de construcciones suntuosas con la finalidad de gozar de ellas hasta la terminación normal del contrato.

#3 El caso de las reparaciones de pequeño mantenimiento

Las reparaciones de mero mantenimiento, como por ejemplo, colocar aceite en la cerradura para que la llave gire mejor, o colocar aceite en las visagras de la puerta para que deje de hacer ruido, son pequeñas mejoras o con más precisión, son pequeñas reparaciones que el locatario debe realizar. Así es la costumbre y es lo más lógico que así se haga, pero como aquí impera cierta libertad se puede pactar de otra manera.

Volviendo a la situación del inquilino furioso e iracundo que notifica al propietario mediante carta a documento el reembolso no solo por los gastos en la reparación de los caños de la cocina sino también le exige que le pague la ducha de la piscina y el aceite colocado en las cerraduras, podemos decir que, este inquilino se excedió bastante, ya que exigir al dueño que pague el costo de colocar aceite en la visagra y en la cerradura es una locura, la mayoría de las veces, es un gasto que corre para el inquilino.

Si somos personas sensatas veremos que es equitativo que quien alquila cargue con los gastos de pequeño mantenimiento, eso es lo que pasa en la realidad de los hechos.

#SOLUCIONES PARA CUANDO NO PAGAN

Si nos ha pasado que estuvimos alquilando y corrimos con el gasto de pagar la reparación en el techo o de los caños o de una pared, pero el dueño se niega a reembolsar nuestro gasto, entonces te damos los siguientes consejos:

• Ante la negativa del locador efectuar las reparaciones o de reembolsar, podemos pedir la extinción del contrato, conforme Art. 1220 inc. a código civil y exigir además los daños.

• Otra solución viable es pedir la reducción proporcional de la cuota del alquiler, ya sea por los gastos efectuados o bien por el tiempo en que se vio impedido de usar la cosa, a raíz de la realización de las reparaciones.

• Debemos tener en cuenta que el inquilino se puede oponer a la realización de obras que no tengan el carácter de simples reparaciones y que signifiquen embellecer la cosa (Borda).

Ya para concluir debemos aclarar que en esta materia impera la libertad contractual, pero también hay ciertas reparaciones que son a cargo del propietario/locador.